アパートの法定更新は避けたほうが良い？

借地や借家の賃貸借関係においては、かつては大権が圧倒的に優位だった。しかし現在の借地借家法では借り手に強い権利を認めていて、近年の裁判例などを見ても、むしろ「店主のほうが大家のようだ」というルールの一つとして、「法定更新」が挙げられる。
賃貸アパートの契約は、おおむね2年ごとに手続きを行い更新する契約となっている場合が多いが、これは「合意更新」と呼ばれる形式だ。賃貸契約の更新には「合意更新」と「法定更新」の2種類があり、合意更新とは前述のようにオーナーと入居者双方が更新条件を確認し、合意のもとで更新する一般的な更新手続きを指す。
これに対して、双方の合意確認や更新手続きを行わないまま、法律によって自動的に契約が更新される場合を「法定更新」と呼ぶ。法定更新はオーナー都合で突然退去を求められる入居者を保護するために作られた制度。契約の期間満了後も住人が家賃を支払って住み続けていれば、自動的に契約が更新されたものとして扱う。
オーナーにしてみれば法定更新は、更新料が一切発生しないという問題がある。法定更新が成立すると、それ以降の賃貸契約は借地借家法に定めのある「期間のない賃貸契約」となり、通常2年ごとの更新時にかかる更新料を貸主は受け取れなくなってしまう。更新がないことに伴い、家賃の変更などもできなくなる。
オーナーにしてみれば、理由がなんであれ、契約期間を過ぎても更新の手続きが完了していないと強制的に法定更新になり、更新料は受け取れず、以降の家賃の値上げ交渉もできず、踏んだり蹴ったりだ。